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Maklervertrag



Kein Schadensersatz vom Makler bei Anweisung zu einer unrealistischen Preiseinschätzung seitens des Kunden

Der sogar noch mit einem sogenannten Makleralleinauftrag beauftragte Makler erstellte zu Verkaufszwecken ein Expose für die Verkäuferin zu einem Einfamilienhaus.
Der Makler sollte dabei auf einen Betrag von 680. 000 DM kommen.
Die vom Käufer zu tragende Maklerprovision sollte dabei 3, 45 % des Kaufpreises (incl. MwSt) betragen.
Obwohl der Makler das Verkaufsobjekt über den Zeitraum von ca. einem Jahr sogar zweimal in der Woche in der Zeitung inserierte und mit dem Kaufpreis bis schrittweise bis auf 498. 000 DM (natürlich jeweils zuzüglich 3,45 % Maklerprovision) zurückging, fand er keinen Käufer. Viele Interessenten lehnten den Kauf mit der Begründung ab, das Verkaufsobjekt sei noch zu teuer.
Daher kündigte die Verkäuferin den Makleralleinauftrag und beauftragte einen anderen Makler. Dieser verkaufte endlich das Haus kurze Zeit später für 485. 000 DM.
Die Verkäuferin wollte nun Schadensersatz von dem alten Makler, denn immerhin hatte sich der Verkauf durch den phantastischen Kaufpreis um mindestens ein Jahr verzögert.
Dabei entstand ein Schaden, der sich u.a. aus Zinsbelastungen für das Hausgrundstück in Höhe von über 70.000,00 DM, die bei einem rechtzeitigen Verkauf nicht entstanden wären, sowie weitere 30. 000 DM für eine nunmehr von der Verkäuferin auch noch zu zahlende Maklergebühr (Bedingung des neuen Maklers) zusammensetzte - und die ihr beim Verkauf durch den Beklagten erspart geblieben wären.
Zwischenzeitlich hatte übrigens ein ordentlicher Sachverständiger das Haus auf 420.000,00 DM geschätzt.
Der BGH hielt den Einwand des beklagten Maklers für erheblich, die Verkäuferin habe in trotz seiner realistsicheren Einschätzung des Verkaufspreisen von ca. 500.000,00 DM ausdrücklich beauftragt, das Grundstück für 680.000,00 DM anzubieten.
Eine solche Anweisung sei durchaus geeignet, einen Schadensersatzanspruch der Verkäuferin entfallen zu lassen - den Nachweis für eine solche ihn entlastende Anweisung zu erbringen obliegt jedoch dem Makler.


Makler muss das Zustandekommen des Maklervertrages beweisen, um bei Vermittlung eine Vergütung zu erhalten

Das Zustandekommen des Maklervertrages (Auftrag) muss vom Makler bewiesen werden, dabei genügen Verhandlungen zwischen dem angeblichem Kunden und Makler für sich allein genommen noch nicht.
Denn ohne (ausdrückliche oder stillschweigenden) Maklervertrag oder sonstige Provisionszusage entsteht kein Provisionsanspruch des Maklers.

Zitat aus dem Urteil des OLGs Nünrberg: "1. Grundsätzlich ist derjenige, der die Dienste eines gewerbsmäßigen Maklers in Anspruch nimmt, nach § 653 BGB auch ohne ausdrückliche Vergütungsvereinbarung provisionspflichtig. Aus der Tatsache, daß eine Partei sich die Mitwirkung eines Maklers gefallen läßt, folgt noch nicht notwendigerweise, daß sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Sache des Maklers ist es, für klare Verhältnisse zu sorgen. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches, Mißverständnisse ausschließendes Provisionsverlangen (BGH MDR 1987, 33).
Benennt der Makler mögliche Käufer ohne vorherige Vereinbarung mit dem Interessenten, so handelt er, soweit ihn die Erwartung einer späteren Provisionszusage leitet, auf eigenes Risiko. Er nimmt damit die Gefahr in Kauf, bei Abschluß eines Hauptvertrages keine Verkäuferprovision zu erlangen. Verwirklicht sich das bewußt übernommene Risiko, so können dessen nachteilige Folgen dem Makler nicht mit dem Hinweis auf das Gebot von Treu und Glauben abgenommen werden. Schutzwürdige Belange des Maklers werden dabei nicht berührt. Der Makler hat es in der Hand, die Vertragsangelegenheit erst nach Abgabe eines eindeutigen Provisionsversprechens zu benennen. Ein solches die eigenen Interessen wahrendes Geschäftsgebaren ist dem Makler zuzumuten (vgl. BGH MDR 1986, 131)."

OLG Nürnberg , Urteil vom 9.11.2000, Az. 2 U 2770/00


Die Maklerprovision ist keine Mühevergütung sondern eine wertbezogene Provision

Die Provision ist keine Vergütung für die Mühewaltung eines Maklers, sondern ein Entgelt dafür, daß der Makler dem Auftraggeber die Möglichkeit zum Abschluß eines Geschäftes beschafft.
Nicht was dem Makler der Nachweis an Mühe kostet, sondern was dem Auftraggeber der durch den Makler ermöglichte Geschäftsabschluß wert ist, begründet die Höhe der Maklerprovision, die deshalb üblicherweise nach einem Hundertsatz des vom Auftraggeber zu leistenden Vertragsentgelt bestimmt wird.

BGH Urteil vom 19.06.1967, VII ZR 91/65; Fundstellen: DB 1967, S. 899; AIZ 1967, S. 152.


"Tip Provision" für Tipp bei Veräußerung an einen Dritten

Nach einer Rechtsprechung des OLGs Düsseldorf kann auch für einen bloßen Tipp, ohne weitere Tätigkeit, eine Maklerprovision von einem Drittel oder auch nur 1% des Maklerlohnes angesetzt werden.
Das LG Düsseldorf entschied, dass wenn bei einem Maklervertrag dem Eigentümer eines Grundstücks vom Makler ein Interessent benannt und eine Verbindung zwischen Interessent und Eigentümer hergestellt wird, die in der Folge ohne weitere Mitwirkung des Hinweisgebers zur Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten führt, weil genau dieser Interessent sich zur Anmietung bereit erklärt hat, dann jedenfalls entsteht für den Hinweisgeber, mit dem eine Maklerprovision vereinbart war, ein Anspruch auf eine sogenannte "Tip-Provision".
Diese "Tip-Provision" ist üblicherweise mit ca. einem Drittel einer üblichen Maklerprovision oder ca. 1 % des Kaufpreises zu bemessen. Bei einem sehr hohen Kaufpreis und geringer Tätigkeit des Hinweisgebers kann auch eine Tip-Provision in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises angemessen sein.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.1997 - Az.: 7 U 77/97.


Mängel am Haus




Aufragnehmer grundsätzlich beweispflichtig für die in Rechnung gestellten Arbeitsstunden - Ausnahme: vom Auftraggeber unterschriebener Stundenzettel

Bei der Durchführung von Bauarbeiten trifft grundsätzlich den Auftragnehmer die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die in Rechnung gestellten Arbeiten, insbesondere die Areitsstunden erforderlich waren, d.h. im Rahmen einer wirtschaftlichen Betriebsführung erbracht wurden und einen wirtschaftlich vertretbaren Aufwand darstellen.
Wenn der Auftraggeber jedoch den vom Handwerker vorgelegten Stundenzettel (vorbehaltlos) unterschreibt dieser die Arbeiten detailliert berschreibt (Tätigkeit, Verbrauchsmaterial, Person, Datum, Uhrzeiten/Stundenzahl pro Person), beschreibt, kehrt sich die Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Auftraggebers um. Dann muß der Auftraggeber im Streitfall die fehlender Erforderlichkeit der abgerechneten Stunden und Materialien fundiert angreifen und ggf. nachweisen.

OLG Celle, Urteil vom 03.04.2003, Az. 22 U 179/01.


Tropfsteinhöhle oder Wintergarten

In einem neu errichteten Wintergarten bildete sich im Winter Schwitzwasser, "wohnen" im Wintergarten wurde eine "Zumutung". Die Richter urteilten, der Wintergarten sei mangelhaft und der Verkäufer hätte nachfragen müssen, ob der Wintergarten reinen Zuchtzwecken dienen oder auch "bewohnbar" sein soll. Zumindest hätte der Verkäufer den Käufer darauf hinweisen sollen, für welche Zwecke der Wintergarten vom Material her genutzt werden kann.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.02.1998, Az.: 22 U 116/97 = NJW-RR 1998, S. 810)

Baulärm, Gerüche, Ruß sind Mängel

Baulärm kann einen minderungsfähigen „Umweltmangel“ darstellen (das sind bekanntlich Mängel, die nicht von der Mietsache selbst ausgehen, sondern in Einwirkungen auf die Mietsache bestehen.
Hierzu gehören vor allem Beeinträchtigungen, wie sie § 906 Abs. 1 beschreibt, also Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und Ähnliches - siehe dazu u.a. folgende Urteile: LG Göttingen, Urteil vom 15.01.1986 - 5 S 60/85, NJW 1986, S. 1112 = NJW-RR 1986, S. 44; AG Weißwasser, Urteil vom 18.04.1994 - 3 C 0701/93; AG Darmstadt, Urteil vom 03.05.1982 - 39 C 1706/81.
Ob der Vermieter einen Ausgleichsanspruch gegen die Störer hat, darauf kommt es übrigens für die Beeinträchtigung der Mietsache nicht an.


Rauchbelästigung in Wohnung und Treppenhaus ist Mangel und kann deutliche Mietminderung rechtfertigen

Die Höhe der jeweiligen Minderung ist zwar von der Belästigung im Einzelfall abhängig, jedoch können folgende Urteile einen Anhaltspunkt liefern:

Nach einem Urteil des LGs Stuttgart sind 20% Minderung wegen Zigarettenrauchs und ggf. auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Landgericht Stuttgart, Az.: 5 S 421/97, WM 98, S. 724

Nach einer Entscheidung des AGs München sind 20% wegen Zigarettenrauchs aus darunter liegender Wohnung.

AG München, Aktenzeichen 473 C 39740/04

Nach einer Entscheidung des AGs Braunschweig 20 % Mietminderung wegen Zigarettenrauch aus darunter liegender Wohnung.

Amtsgericht Braunschweig, Az. 113 3869/92





Vergleichbar auch: 20 % Mietminderung wegen lärmender Mitmieter (Amtsgericht Lünen Az.: Zw 14 C 182/86 oder 10 % Mietminderung bei Belästigungen durch riechende Schwaden eines Wäschetrockners - 10% Mietminderung, LG Köln WM 90, 385, 56 % Mietminderung bei mit Formaldehyd belasteter Luft (Landgericht München unter Aktenzeichen WuM 91, 584).







Militär geht vor Zivil

Wer am Rande eines Truppenübungsplatzes wohnt, hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Unterbindung von Übungsschießen mit "weitreichenden" Geschützen.
Es reicht zur Untersagung nicht aus, daß - auch unter Einsatz aller verfügbaren technischen und organisatorischen Mittel -eine Gefährdung infolge technischen oder menschlichen Versagens durch Fehlschüsse nicht restlos auszuschließen ist.
(OVG Lüneburg, Urteil vom 15.07.1996, Az.: 7 M 1386/95 = NVwZ 1998, S. 537)


Bei Täuschung über die tatsächlich erzielbare Nettomiete liegt ein Aufkärungsfehler vor

Das beklagte Kreditinstitzt wusste, dass die Käufer vom Vermittler über die monatlich erzielbare Nettomiete getäuscht worden war - dieser gab die angebliche monatliche Nettomiete mit 11,30 DM/qm an, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete lediglich 6,90 DM/qm betrug.
Ein derart höher Unterschied konnte nach Auffasung des BGH von dem Kreditinstitut bei ihrer Bewertung des Objetkes nicht einfach übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht schlicht udn einfach verschloss.
Zitat aus dem Urteil des BGH: "Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage hat die Beklagte, für die dieser Wissensvorsprung angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar war, auf der Grundlage des im Revisionsverfahren massgeblichen Sachverhalts verletzt. Sie hat die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gestanden hätten."

BGH, Urteil vom 16.05.2006, Az. XI ZR 48/04.


Mindeststandards im Altbau - eine Stromversorgung kann erwartet werden

Zitat aus dem Urteil des BGH: "Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 172; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. B 1181; Sternel, aaO, Kap. II Rdnr. 14; vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NZM 1998, 150).

Der Bundesgerichtsgehof läßt dabei aber die Kirche insofern im Dorf, als folgende Einschränkungen vorgenommen werden:

Weiteres Zitat aus dem Urteil: "Zwar kann auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung dann vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b).
Eine solche Vereinbarung ist hier jedoch nicht getroffen worden.
Auch wenn der Vermieter entsprechend den obigen Ausführungen (unter II A 1 b bb) zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht ausführt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, daß der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Standard entspricht.
Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Sternel, aaO, Kap. II, Rdnr. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, § 535 BGB, Rdnr. 43). Eine derartige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäudes oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. "

BGH Urteil vom 26. Juli 2004, Az. VIII ZR 281/03


Mietvertragsstörungen

Kündigungsrecht bei Verweigerung der Untervermietung?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt zugunsten eines Mieters, der bei seinem Vermieter die Genehmigung der Weiter-/Untervermietung beantragt, bei Verweigerung des Vermieters ein schnelles "Sonderkündigungsrecht" nach § 549 I S.2 BGB ein; jedoch nur dann, wenn dem Mieter generell die Untervermietung versagt wird, nicht etwa schon, wenn nur ein bestimmter Untermieter vom Vermieter abgelehnt wird.
(LG Berlin, Urteil vom 19.06.1997, Az.: 62 S 580/96, NZM 1998, S. 372; NJW 1998, Heft 32, S. LII)


Wer haftet für die Miete, wenn ein Ehegatte auszieht?

Zieht ein Ehegatte aus der Wohnung aus und wird das dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt, so haftet grundsätzlich nur noch der verbleibende Ehegatte für die nach seinem Auszug entstehenden Mietzinsansprüche.
(LG Duisburg, Urteil vom 07.10.1997, Az.: 23 S 123/97 = NJW-RR 1998, S.1499)


Vernachlässigung der Streupflicht und Mitverschulden

Wird die Streupflicht durch den Streupflichtigen vernachlässigt, kann ein Mitverschulden des Fußgängers, der sich dem schneebedeckten Gehweg gegenübersah, gegeben sein. Das darf jedoch nicht dazu führen, daß der Fußgänger grundsätzlich auf ein Ausweichen auf die Fahrbahn verwiesen wird.
(BGH Urteil v. 06.05.1997 - VI ZR 909/96; NJW 1998, S. 305)


Polizei trat Tür zur Rettung ein - Wohnungsinhaber sah fern, das kostet....

Treten die Ordnungshüter aufgrund eines anonymen Anrufes die Tür ein, nachdem der Wohnungsinhaber die Klingel und das Rufen der Polizei überhörte, hat er einen Anspruch auf Schadensersatz für die beschädigte Tür gegen das Land.
Die Polizei nahm in dem Fall wegen des Anrufes Suizidgefahr an; es lag aber keine solche Gefahr vor.
(LG Köln, Urteil vom 14.01.1997 - 5 O 145/96; NJW 1994, S. 2837)


Vermietung von Verbrauchserfassungsgeräte als unangemessene Benachteiligung der Mieter und Käufer dieser Geräte
Es ist unzulässig und beeinträchtigt den Mieter unangemessen, wenn in AGB-Mietverträgen die Miete oder Kauf von Verbrauchserfassungsgeräten mit einer zehnjährigen Kündigungsfrist vereinbart wird.
Eine Laufzeit von 10 Jahren beeinträchtigt die Interessen des Mieters der Erfassungsgeräte unangemessen, da er das wirtschaftliche Risiko für die verwendeten Erfassungsgeräte trägt, selbst wenn er diese ggf. nicht mehr benötigt.
Dem Mieter muss auch eine Möglichkeit bleiben, nach angemessener Zeit zu einem günstigeren Konkurrenzunternehmen zu wechseln oder auf einen geänderten Bedarf zu reagieren.

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2007, Az. XII ZR 61/05; Vorinstanzen OLG Frankfurt am Main, Az. 1 U 230/04, Urteil vom 31.03.2005, LG Frankfurt am Main, Az. 2/2 O 391/03, Urteil vom 28.07.2004.

Kaution

Mietkaution gibt es bei der Insolvenz des Vermieters problemlos zurück, wenn sie auf einem Vermieterfremden Konto (sogenanntes Fremdgeldkonto/Anderkonto) angelegt war

Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat.
Die Vorinstanzen hatten die Klage der Mieterin abgewiesen und sie auf die dürftige Quote aus der Sollmasse der Insolvenz verwiesen.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen mit folgender Begründung bestätigt. Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat.
Verstößt der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.
(BGH, Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06; nach einer Pressemitteilung des BGH vom 20.12.2007; Vorinstanzen: LG Berlin, Urteil vom 19. Juni 2006 - 62 S 33/06; AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 14. 12.2005 - 4 C 265/05).

Pacht


"Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung" nicht geeignet zur Feststellung eines sittenwidrigen Pachtverhältnisses

Die sogenannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung) ist nicht geeignet zur Bewertung einer Gaststättenpacht, wie sie für die Bestimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB erforderlich ist.
Miet- und Pachtverträge sind, wie sonstige Rechtsgeschäfte, sittenwidrig und damit nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten oder Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners u. ä. Der Ermittlung des Leistungsmißverhältnisses ist grundsätzlich der objektive Wert (Verkehrswert) der verglichenen Leistungen, also das verkehrsübliche Äquivalent, zugrunde zu legen.
Bei Mietverhältnissen ist der Verkehrswert und damit die ortsübliche Marktmiete in der Regel als Vergleichsmiete, d. h. durch Vergleich mit den erzielten Mieten für andere vergleichbare Mietobjekte, festzustellen. Nur wenn ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung stehen sollten sind gegebenenfalls andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Das bedeutet jedoch nicht, daß in einem solchen Fall auf die Ermittlung des objektiven Verkehrswertes, gegebenenfalls unter Berücksichtigung bestimmter sich sonst anbietender Vergleichselemente, zu verzichten wäre und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit verlassen werden dürfte.
BGH, Urteil vom 28.04.1999, Az. XII ZR 150/ 97


Faktische ungenehmigte Unterpacht berechtigt zur Kündigung

Sind der Jagdpächter und der nicht pachtende Inhaber einer Jagderlaubnis in Innenverhältnis gleichberechtigt, so ist zwischen diesen eine faktische Unterverpachtung anzunehmen (nach § 581 BGB).
Ist den Pächtern eine Unterverpachtung aber in ihrem Oberpachtvertrag nicht gestattet, kann der Verpächter abmahnen und kündigen.

BGH, Urteil vom 18.11.1999, Az. III ZR 168/98


Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters auch an Dritten überlassenen Mietgegenständen der Schuldnerin

Der Insolvenzverwalter ist auch zur Verwertung der Gegenstände berechtigt, die der Schuldner aus betrieblichen Gründen einem Dritten zum Zwecke der Weitervermietung an dessen Kunden überlassen hat.
Verwertet der absonderungsberechtigte Gläubiger eine bewegliche Sache, ohne dazu vom Insolvenzverwalter ermächtigt worden zu sein, schuldet er der Masse die Feststellungskostenpauschale.

Auch an Gegenständen, die der Insolvenzverwalter nur mittelbar besitzt, besteht ein Verwertungsrecht nach § 166 Abs. 1 InsO.
Hat ein Schuldner eine sicherungsübereignete Sache gewerblich vermietet oder verleast, besteht auch hieran ein Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters.
Dieser benötigt sicherungsübereignete Gegenstände, die der Schuldner gewerblich einem Dritten gegen Entgelt überlassen hat, regelmäßig sowohl für eine Unternehmensfortführung als auch für eine geordnete Abwicklung.
Gleiches gilt auch für Betriebsgegenstände, die der Schuldner einem Dritten überlassen hat, damit dieser die Gegenstände lagere und an Kunden für und im Namen des Schuldners weiter vermiete, weil sie im Betrieb des Schuldners - möglicherweise wegen Rückgangs der Aufträge - zeitweise nicht benötigt werden.

BGH, Urtiel vom 16.11.2006, Az. IX ZR 135/05

Kündigung


Betriebskostenverzug in Gesamthöhe von zwei Monatsmieten ist Kündigungsgrund

Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der mehr als zwei Monate andauernde Verzug mit der Entrichtung von Betriebs-kostenvorauszahlungen in Höhe eines Betrages, der – wie hier – die Bruttomie-te von zwei Monaten überschreitet, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung eines Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt dieser Umstand den Vermieter sogar zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Nach Auffassung des Gesetzgebers handelt es sich bei einem solchen Verhalten also um eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt. Es begründet daher jedenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 573 Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 26).

BGH, Urteil vom 25.10.2006, VIII ZR 102/06.

Grundstückskauf


"Generalbürgschaft" in AGB ist unwirksam

Die Klausel in einem Bürgschaftsformular, die die Haftung des Bürgen auf alle bestehenden Ansprüche gegen den Hauptschuldner erstreckt, ohne die verbürgten Forderungen näher zu bezeichnen, ist grundsätzlich nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam.

BGH, Urteil vom 28. 10. 1999 - IX ZR 364/ 97


Übersicherung durch Erstreckung des Sicherungszwecks auf alle künftigen Forderungen in Formularverträgen unzulässig

Die formularmäßige Erstreckung des Sicherungszwecks einer Grundschuld auf alle künftigen Forderungen der kreditgebenden Bank gegen den mit dem Sicherungsgeber nicht identischen Kreditschuldner verstößt im Gegensatz zur unbeschränkten Bürgschaft und zum Schuldbeitritt nicht gegen AGBG § 9.
Nach feststehender Rechtsprechung des erkennenden Senats scheidet bei der formularmäßigen Ausdehnung der dinglichen Haftung des Sicherungsgebers für alle bestehenden und zukünftigen Verbindlichkeiten eines Dritten ein Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 und 2 AGBG aus, weil Inhalt und Umfang der schuldrechtlichen Zweckbindung einer Grundschuld nicht gesetzlich festgelegt sind, sondern - in den Grenzen der §§ 134, 138 BGB - freier Vereinbarung unterliegen (Senatsurteile vom 28. März 1995 - XI ZR 151/94, WM 1995, 790, 791 f., vom 6. Februar 1996 - XI ZR 121/95, WM 1996, 2233, 2234 und vom 3. Juni 1997 - XI ZR 133/96 S. 9). An dieser Auffassung hält der Senat fest. Soweit der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs neuerdings für unbeschränkte Bürgschaften aus § 767 Abs. 1 Satz 3 BGB eine Unwirksamkeit derartiger oder vergleichbarer Klauseln hergeleitet (BGHZ 132, 6, 9; vgl. auch BGHZ 130, 19, 31) und der erkennende Senat sich dieser Betrachtungsweise in seinem Urteil vom 7. November 1995 (XI ZR 235/94, ZIP 1995, 1976) für den Schuldbeitritt angeschlossen hat, ist daraus, wie das Berufungsgericht zutreffend bemerkt, für die Sicherungszweckerklärungen bei Grundschulden nichts herzuleiten.

BGH 24. Juni 1997 - XI ZR 288/96 - NJW 1997, 2677

Anm. Diese Rechtsprechung schränkte der BGH sodann jedoch in der jüngeren Rechtsprechung im Jahre 2001 – auch aufgrund des erheblichen Gegenwindes in Politik und Literatur - zugunsten der Grundschuldgeber grundlegend ein, indem die dortigen Richter vor allem das Kriterium der Schutzwürdigkeit des Grundschuldgebers gegenüber der Bank ausgiebig in eine weitere Grundsatzentscheidung einfließen ließen.


Umstände der Schutzwürdigkeit des Sicherungsgebers einer Grundschuld

Zwar entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Bürgschaftsrecht, dass Geschäftsführer und Gesellschafter, die maßgeblichen Einfluss auf die Art und Höhe der verbürgten Geschäftsverbindlichkeiten der Gesellschaft haben, von einer weiten Zweckerklärung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen regelmäßig nicht überrascht werden, die die Bürgenhaftung über den konkreten Anlass der Kreditaufnahme hinaus auf weitere Forderungen erstreckt (siehe etwa BGHZ 130, 19, 30; BGH, Urteil vom 24. September 1996 - IX ZR 316/95, ZIP 1997, 449 m.w.Nachw.).
Eine Bestimmung in allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den konkreten Umständen und Verhältnissen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild so ungewöhnlich ist, dass der Vertragspartner mit ihr nicht zu rechnen braucht (§ 3 AGBG), liegt dann vor, wenn ihr ein Überrumpelungseffekt innewohnt.
Sie muss eine Regelung enthalten, die von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht und mit der dieser den Umständen nach vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht. Die Erwartungen des Vertragspartners werden von allgemeinen und individuellen Begleitumständen bestimmt.
Zu ersteren zählen etwa der Grad der Abweichung vom dispositiven Gesetzesrecht sowie die für den Geschäftskreis übliche Gestaltung, zu letzteren der Gang und der Inhalt der Vertragsverhandlungen sowie der äußere Zuschnitt des Vertrages (BGHZ 102, 152, 158 f.; BGH, Urteile vom 9. April 1987 - III ZR 84/86, WM 1987, 646, 647 und 30. Oktober 1987 - V ZR 174/85, WM 1988, 12, 14; Senatsurteil vom 24. Oktober 2000 - XI ZR 273/99, WM 2000, 2423, 2425).
Nach diesen Grundsätzen ist die formularmäßige Ausdehnung der dinglichen Haftung des Sicherungsgebers auf alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten eines Dritten bei Bestellung einer Grundschuld aus Anlass einer bestimmten Kreditaufnahme in aller Regel überraschend im Sinne des § 3 AGBG.

BGH, Urteil vom 16.01.2001, Aktenzeichen: XI ZR 84/00


Vertragsstrafe

Vertragsstrafen im Mietrecht unzulässig

I
ch muss hier einfach mal folgende Vorschrift zitieren, ohne weiter etwas dazu zu sagen: "§ 555 BGB Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam."


Vertragsstrafenobergrenze auch in den AGB des Baurechts nur 5% der Auftragssumme

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Vertragsstrafenklausel in einem Bauvertrag benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen, wenn sie eine Höchstgrenze von über 5 % der Auftragssumme vorsieht

BGH, Urteil vom 23. 1. 2003, Az. VII ZR 210/ 01 - im Urteil des BGH vom 25. September 1986, Az. VII ZR 276/ 84 war noch alles anders, seinerzeit noch: 10%.